Της Αγγελικής Βελεσιώτη
Υστέρηση που κατά μέσο όρο κυμαίνεται στο 20% με 25% εμφανίζουν τα business plans των τιτλοποιήσεων, με τους servicers, οι οποίοι κλήθηκαν να διαχειριστούν τα επίμαχα δάνεια, να μην έχουν ενσωματώσει σε αυτά κρίσιμες παραμέτρους της αγοράς, επιχειρώντας σήμερα μέσω πωλήσεων στη δευτερογενή αγορά να καλύψουν το χαμένο έδαφος.
“Μιλώντας με επενδυτικά κεφάλαια που έχουν ήδη τοποθετηθεί στην αγορά και έχουν είτε αγοράσει τις ομολογίες ενδιάμεσης εξοφλητικής προτεραιότητας είτε έχουν επενδύσει στους servicers, κατανοούμε ότι τα business plans υπολείπονται των αρχικών στόχων σε ένα σημαντικό βαθμό, 20% – 25% κατά μέσο όρο. Ειδικά οι μεγάλες τιτλοποιήσεις έχουν μείνει αρκετά πίσω”, τόνισε χαρακτηριστικά o κ. Σωκράτης Κουτρουμπής, της Colliers Ελλάδος και Κύπρου, στο πλαίσιο του Greek Real Estate Investment Forum 2024, για να προσθέσει: “Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι δεδομένου ότι οι καμπύλες των ανακτήσεων βαίνουν εκθετικά τα πρώτα πέντε χρόνια και μετά, ουσιαστικά, είναι επίπεδες κάθε χρονιά έχεις ένα μεγαλύτερο στόχο να πιάσεις. Εάν χάσεις το στόχο της πρώτης χρονιάς κατά 40% ή 30% σημαίνει ότι την επόμενη χρονιά πρέπει να καταβάλεις διπλάσια προσπάθεια να φτάσεις στο 100% συν ό, τι έχασες”.
Σύμφωνα με τον κ. Κουτρουμπή, το… λάθος των servicers ήταν ότι, ενώ στα business plans έλαβαν υπόψη τους τυχόν έκτακτες συνθήκες, όπως, για παράδειγμα, την υγειονομική κρίση, εντούτοις δεν υπολόγισαν σωστά τα ακίνητα, με τα οποία είναι “δεμένα” τα δάνεια των τιτλοποιήσεων. Η αξία τους δε, είναι τεράστια. Ενδεικτικά, το 2022 μέσω των τιτλοποιήσεων είχαν αποκτηθεί ακίνητα, συνολικής αξίας 100 εκατ. ευρώ, το 2022 το απόθεμα ανήλθε στα 400 εκατ. ευρώ, για να φτάσει στα 750 εκατ. ευρώ στο τέλος του 2023. “Σήμερα, οι servicers διαθέτουν ακίνητα, αξίας 1,1 δισ. ευρώ και προβλέπεται να φτάσει τα 2,5 με τρία δισ. ευρώ τα επόμενα τρία με πέντε χρόνια”, σχολίασε.
Στις θυγατρικές εταιρείες των servicers, λοιπόν, έχουν συσσωρευτεί ακίνητα, καθώς:
1) Τα business plans υπολόγιζαν μία μεγάλη ανακτησιμότητα από συναινετικές λύσεις (amicable solutions). Στην πραγματικότητα, ωστόσο, αυτή στηρίζεται περισσότερο στους πλειστηριασμούς. “Εκεί το ποσοστό επιτυχίας είναι μικρό: το 2023 είχαμε 61.000 πλειστηριασμούς. Εξ αυτών 30.000 εντέλει πραγματοποιήθηκαν και 15.000 ήταν επιτυχείς. Από αυτούς οι 12.000 αγοράστηκαν από REOCOs και μόνο 3.000 από την ελεύθερη αγορά. Άρα, ο δείκτης απορρόφησης διαμορφώθηκε στο 5%. Με το ποσοστό αυτό είναι σαφές πως πρόκειται για μία ρηχή αγορά, με έλλειψη ρευστότητας και μεγάλη αβεβαιότητα ως προς το ακίνητο”, συμπέρανε ο επικεφαλής της Colliers.
2) Οι τιτλοποιήσεις υπέθεταν ότι όποια ακίνητα αγοράζονται σήμερα θα πουληθούν μέσα σε δύο χρόνια. Σύμφωνα με τον κ. Κουτρουμπή, πάντως, το να υποθέτει κάποιος ότι χρειάζεται μία διετία από τη στιγμή της απόκτησης σε πλειστηριασμό ενός ακινήτου για να το πουλήσει και να έχει εισπράξει και τα χρήματα και στην πράξη κολλάει στο υποθηκοφυλακείο 18 μήνες ή και παραπάνω για να αποκτήσει μόνο τον τίτλο, καθίσταται σαφές πως δεν μένει χρόνος για νομιμοποιήσεις, εξεύρεση αγοραστή κ.ο.κ.. “Εάν αγοράζεις ακίνητα, αξίας 150 εκατ. ευρώ σε ένα τρίμηνο και πρέπει σε εννέα με 10 τρίμηνα να τα έχεις πουλήσει, με μία μέση αξία 100.000 ευρώ σημαίνει 1.500 συμβόλαια. Τρία συμβόλαια την ημέρα να κάναμε και πάλι δεν θα μας έφτανε ο χρόνος”, σχολίασε ο ίδιος.
Διέξοδο στις πωλήσεις
Η υστέρηση στα business plans οδηγεί τους servicers στις πωλήσεις χαρτοφυλακίων και ακινήτων, σε μία προσπάθεια να καλύψουν το χαμένο έδαφος πιο γρήγορα.
Όπως τόνισε ο senior partner και συνιδρυτής της OCTANE Σύμβουλοι Επιχειρήσεων, κ. Γιώργος Παυλάτος, μέχρι σήμερα έχουν πραγματοποιηθεί 11 συναλλαγές στη δευτερογενή αγορά – χωρίς σε αυτές να περιλαμβάνονται τα single tickets – τις οποίες, άλλωστε, η εταιρεία κατέγραψε σε πρόσφατο report της. Πιο αναλυτικά, η πρώτη τέτοια συναλλαγή πραγματοποιήθηκε τον Δεκέμβριο του 2021, με μεταπώληση στη Waterwheel του χαρτοφυλακίου Mexico που είχε αποκτήσει από τη Eurobank η doValue, ενώ μέχρι το τέλος του 2024 αναμένεται να έχει ολοκληρωθεί το Project Suez, από τα χαρτοφυλάκια Cairo I & II της Eurobank. Το χαρτοφυλάκιο αποτελείται από στεγαστικά δάνεια, μεικτής λογιστικής αξίας 300 εκατ. ευρώ, με πωλητή την doValue και αγοραστή τη Fortress.
Όσον αφορά στα ακίνητα, οι συμμετέχοντες στο συνέδριο εντόπισαν δύο προβλήματα:
1) Τις αργές διαδικασίες νομιμοποίησης των ακινήτων και 2) τη διαφορά στο τι ζητάει η αγορά και τι προσφέρει ο πωλητής. “Οι τελευταίοι θεωρούν ότι εάν η αγορά ανεβαίνει με 10% όλα τα ακίνητα ανεβαίνουν με 10%. Αυτό δεν ισχύει. Μην ξεχνάμε πως το 65% του κτηριακού αποθέματος της Ελλάδας έχει χτιστεί πριν από το 1985, το 50% πριν από το 1980, άρα η ενεργειακή απόδοση απαιτεί τεράστιο capex για να γίνει ένα ακίνητο ελκυστικό σε έναν επενδυτή”, σχολίασε ο κ. Κουτρουμπής.
Τα κλειστά ακίνητα
Την πρόταση η κυβέρνηση να δώσει τη δυνατότητα και στα νομικά πρόσωπα να έχουν οφέλη από τη διάθεση των κλειστών ακινήτων έκανε από την πλευρά του, ο γενικός διευθυντής της Danos – BNP Paribas Real Estate, κ. Γιάννης Παρασκευόπουλος.
“Η σχετική πρωτοβουλία που έλαβε η κυβέρνηση θα πρέπει να επεκταθεί και στα νομικά πρόσωπα. Είναι πολύ σημαντικό μεγάλες εταιρείες που έχουν στα χαρτοφυλάκιά τους ακίνητα να μπορούν να έχουν τα ίδια οφέλη”, ανέφερε χαρακτηριστικά.
Οι παρεμβάσεις τη κυβέρνησης
Στη σειρά παρεμβάσεων, στις οποίες έχει προχωρήσει το τελευταίο διάστημα η κυβέρνηση, προκειμένου να διευκολύνει τη διαδικασία των πλειστηριασμών, πάντα, ωστόσο, με γνώμονα να μην επηρεαστούν τα δικαιώματα των οφειλετών, αναφέρθηκε με τη σειρά της, η γενική γραμματέας χρηματοοικονομικού τομέα του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, κυρία Θεώνη Αλαμπάση,
“Βλέπουμε τις στρεβλώσεις της αγοράς και θέλουμε το πεδίο των πλειστηριασμών να λειτουργεί με τρόπο αντικειμενικό και να εγείρει όσο περισσότερο ανταγωνισμό γίνεται. Δυστυχώς, για το market value δεν υπάρχει ένας μαγικός αριθμός. Κατά το παρελθόν προσπαθήσαμε ακόμη και να πούμε ότι θα ακολουθείται το χ εκτιμητικό πρότυπο. Αυτό δεν κατέστη δυνατό, υπάρχει η τιμή του πιστωτή που τη θέλει χαμηλά, ενώ είναι προς το συμφέρον του οφειλέτη να επιδιώξει την αύξησή της δικαστικά”, ανέφερε η κυρία Αλαμπάση, υπενθυμίζοντας, ωστόσο, ότι στις πρόσφατες αλλαγές στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας αντιμετωπίστηκαν ζητήματα, όπως οι πλασματικές μισθώσεις, αλλά και οι απλήρωτοι λογαριασμοί από ΔΕΚΟ που πλέον δεν θα επιβαρύνουν τον υπερθεματιστή.
Σε δεύτερο χρόνο, σύμφωνα με την ίδια, θα έρθουν αλλαγές και στο σκέλος των ανακοπών, με τη νομική ομάδα του υπουργείου Δικαιοσύνης να ασχολείται ήδη με το θέμα. “Πάντα ισορροπημένα και χωρίς να περιοριστούν τα δικονομικά δικαιώματα του οφειλέτη”, κατέληξε.
Πηγή: capital.gr
