του Νίκου Ρουσάνογλου
Όλο και λιγότερα είναι τα διαθέσιμα προς πώληση και ενοικίαση σπίτια στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη, κάτι που εξηγεί ασφαλώς τις συνεχείς αυξήσεις των τιμών. Το διαθέσιμο απόθεμα διαρκώς συρρικνώνεται, ενώ ακόμα και από τα ακίνητα που είναι αναρτημένα στις αγγελίες των σχετικών πλατφορμών, αρκετά είναι πολύ χαμηλών ποιοτικών προδιαγραφών και δεν έχουν ανακαινιστεί επί δεκαετίες. Παρ’ όλα αυτά, το κόστος τους είναι ιδιαίτερα υψηλό, σε σχέση με την πραγματική τους αξία, ακριβώς λόγω της πολύ σημαντικής έλλειψης που παρατηρείται.
Με βάση τα στοιχεία των αγγελιών της “Χρυσής Ευκαιρίας”, στο κέντρο της Αθήνας το απόθεμα των προς πώληση κατοικιών επιφάνειας έως 80 τ.μ., όπου στρέφεται και μεγάλη μερίδα των αγοραστών (λόγω πιο χαμηλού κόστους), έχει μειωθεί κατά 15,8% τον τελευταίο χρόνο, με αποτέλεσμα να μην ξεπερνά πλέον τα 23.428 ακίνητα. Την ίδια στιγμή, δηλαδή κατά τους τελευταίους 12 μήνες, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης καταγράφει αύξηση κατά 14,3% σε 2.360 ευρώ/τ.μ. Σημειώνεται ότι κατά το σχετικό διάστημα, έχει ουσιαστικά εκλείψει η δραστηριότητα των ξένων επενδυτών μέσω του προγράμματος “Χρυσή Βίζα”, λόγω του διπλασιασμού του ελάχιστου ύψους επένδυσης στις 500.000 ευρώ (από 250.000 ευρώ) και από φέτος τον Σεπτέμβριο στις 800.000 ευρώ, που πλέον αφορά υποχρεωτικά ακίνητα από 120 τ.μ. και πάνω).
Επομένως, είναι εμφανές ότι δεν οφειλόταν στη “Χρυσή Βίζα” η μεγάλη άνοδος των τιμών τα τελευταία χρόνια, αλλά στο μεγάλο έλλειμμα διαθέσιμων κατοικιών σε σχέση με τη ζήτηση. Αντίστοιχα, επίσης στο κέντρο της Αθήνας, στην κατηγορία από 81 έως 120 τ.μ., πωλούνται πλέον 18,4% λιγότερα ακίνητα από πέρσι, σε 12.431, ενώ η μέση ζητούμενη τιμή έχει αυξηθεί κατά 11,9% σε 2.500 ευρώ/τ.μ. Ακόμα και στα μεγάλα διαμερίσματα, άνω των 121 τ.μ., τα διαθέσιμα προς πώληση σπίτια είναι μόλις 5.758, μειωμένα κατά 19,6%.
Παρόμοια εικόνα παρατηρείται και σε άλλες περιοχές της Αττικής. Στο Μαρούσι, τα διαθέσιμα προς πώληση σπίτια έως 80 τ.μ. είναι μόλις 502, 21,7% λιγότερα από πέρσι, ενώ στον Άλιμο, τα ακίνητα αυτής της επιφάνειας έχουν μειωθεί κατά 27,6%. Στο Περιστέρι, τα διαμερίσματα από 81 έως 120 τ.μ. έχουν καταγράψει πτώση κατά 17,3% σε 1.147, ενώ και στη Γλυφάδα σημειώνεται μείωση κατά 13% στα μικρότερα διαμερίσματα και κατά 16,3% σε εκείνα από 81 έως 120 τ.μ. σε 1.132 και 2.320 αντίστοιχα. Επίσης, στην περιοχή του Ζωγράφου τα διαμερίσματα προς πώληση έως 80 τ.μ. σημειώνουν ετήσια μείωση κατά 12,2% σε 1.314.
Μείωση και στα προς ενοικίαση διαμερίσματα
Ανάλογη εικόνα παρατηρείται και στο απόθεμα των διαθέσιμων προς ενοικίαση κατοικιών. Κατά τη διάρκεια του τελευταίου 12μήνου οι διαθέσιμες προς ενοικίαση κατοικίες στο κέντρο της Αθήνας υποχώρησαν κατά 17%, από 15.347 σε 12.713 και ενώ πριν από μόλις 2-3 χρόνια ο αριθμός τους ξεπερνούσε τις 20.000. Συγκεκριμένα, η προσφορά διαμερισμάτων έως 80 τ.μ. μειώθηκε κατά 15,5% σε 8.640, με αποτέλεσμα η μέση ζητούμενη τιμή να αυξηθεί σε 10,3 ευρώ/τ.μ., που αποτελεί ετήσια μεταβολή κατά 8,7%. Αντίστοιχα, στην κατηγορία των διαμερισμάτων από 81 έως 120 τ.μ. τα διαθέσιμα διαμερίσματα μειώθηκαν κατά 21,1% σε 3.105 (από 3.937 που ήταν πέρσι), κάτι που ώθησε τα ενοίκια σε ετήσια άνοδο κατά 10,1% σε 9,2 ευρώ.
Ανάλογη εικόνα καταγράφεται και στον Πειραιά, όπου το απόθεμα των προς ενοικίαση κατοικιών μειώθηκε κατά 27% σε 3.148, από 2.286 πέρσι. Είναι χαρακτηριστικό ότι τα προς ενοικίαση μικρά διαμερίσματα έως 80 τ.μ. μειώθηκαν κατά 35% σε μόλις 1.327, από 2.043, με αποτέλεσμα οι τιμές των ενοικίων να σημειώσουν άνοδο κατά 11,4% σε 9,77 ευρώ. Όσον αφορά τα διαμερίσματα από 81 έως 120 τ.μ., καταγράφεται μείωση κατά 15,2% σε 796, από 939 πέρσι, ενώ η αύξηση των ενοικίων διαμορφώθηκε σε 10,8%, ή 8,41 ευρώ/τ.μ.
Αντίστοιχο συμπέρασμα προκύπτει και με βάση την εικόνα άλλων περιοχών. Για παράδειγμα, στου Ζωγράφου, η διαθεσιμότητα ακινήτων 81-120 τ.μ. έχει μειωθεί κατά 29% σε έναν χρόνο, σε μόλις 219 μονάδες, από 308 πέρσι. Στην Αγία Παρασκευή, στην ίδια κατηγορία επιφάνειας, που άλλωστε είναι και από τις δημοφιλέστερες για οικογένειες, διατίθενται σήμερα μόλις 287 διαμερίσματα, 45% λιγότερα από πέρσι. Στον Άλιμο, η μείωση είναι 19,4% σε 353 διαμερίσματα, ενώ στο Περιστέρι και την Καλλιθέα, δύο από τους μεγαλύτερους δήμους της Αττικής, τα διαμερίσματα 81-120 τ.μ. καταγράφουν πτώση κατά 17% (σε 339) και 26,1% (σε 331) αντίστοιχα.
Σύμφωνα με τον κ. Κοσμά Θεοδωρίδη, πρόεδρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης Μεσιτών και Γενικό Γραμματέα του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών-Αττικής “για τη στεγαστική κρίση σήμερα, δεν ευθύνονται ούτε το πρόγραμμα “Χρυσή Βίζα”, ούτε φυσικά η απήχηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Το πρόβλημα έγκειται στην ερήμωση της περιφέρειας και την υπερσυγκέντρωση του πληθυσμού στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης”.
Σύμφωνα με τον ίδιο, “με βάση την απογραφή του 2011, 2,2 εκατ. κατοικίες, ή το 35% του συνόλου του κτιριακού αποθέματος της χώρας, ήταν κλειστό. Σήμερα, υπολογίζεται ότι 500.000 ακίνητα είναι σχολάζουσες κληρονομιές, ή αποποιήσεις εν μέρει, φαινόμενο που κορυφώθηκε μεσούσης της κρίσης. Τα περισσότερα από αυτά τα ακίνητα βρίσκονται στην περιφέρεια. Παράλληλα, άλλα 400.000 οικιστικά ακίνητα είναι εκτός αγοράς, λόγω τραπεζικών διαδικασιών και χρεών, ενώ περίπου 150.000 – 200.000 έχουν απορροφηθεί στη βραχυχρόνια μίσθωση και τη “Χρυσή Βίζα””.
Όπως ανέφερε ο κ. Θεοδωρίδης, υπολογίζεται ότι 1%-2% του κτιριακού αποθέματος, δηλαδή 60.000 – 120.000 κατοικίες ετησίως, καθίστανται μη κατοικήσιμες. “Σε μια αγορά με ρευστότητα, αυτό το μέγεθος καλύπτεται με ευκολία. Όχι όμως και στην περίπτωση της Ελλάδας, όπου το τραπεζικό σύστημα απορροφά περισσότερα κεφάλαια από αυτά με τα οποία χρηματοδοτεί την κτηματαγορά. Πέρσι, υπολογίζεται ότι πληρώθηκαν 1 δισ. ευρώ περισσότερα κεφάλαια για δάνεια, απ’ ό,τι ήταν οι χορηγήσεις”, τόνισε χαρακτηριστικά.
Αντίστοιχα, όπως αναφέρει και ο κ. Γιάννης Ρεβύθης, επίτιμος πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών – Αττικής, “το μεγάλο πρόβλημα είναι η αστυφιλία και το ότι το 50% της χώρας ζει και αναζητά ακίνητο στην Αττική, περιορίζοντας έτσι την προσφορά και αυξάνοντας τις τιμές. Όποιες παρεμβάσεις κι αν γίνουν δεν θα είναι αρκετές, αν δεν βρεθεί τρόπος να μετακινηθούν περισσότεροι άνθρωποι στην περιφέρεια, π.χ. μέσω της αύξησης των θέσεων εργασίας. Είναι χαρακτηριστικό ότι η μέση τιμή πώλησης μιας μεταχειρισμένης κατοικίας στην περιφέρεια, δεν ξεπερνά τα 700 ευρώ/τ.μ.”.
Σύμφωνα με τον κ. Ρεβύθη θα πρέπει να πιεστούν και οι εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων να επιταχύνουν τον ρυθμό διάθεσης ακινήτων στην αγορά.
Πηγή: capital.gr
