Του Νίκου Ρουσάνογλου
Ένα νέο πλαίσιο λειτουργίας για τον κλάδο των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ) που να ανταποκρίνεται στις σημερινές συνθήκες της αγοράς ακινήτων προβλέπεται να τεθεί σε ισχύ τους επόμενους μήνες. Το σχετικό πλαίσιο έχει τεθεί υπόψη του αρμόδιου Υπ. Οικονομικών από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς και αποτελεί προϊόν μιας διαδικασίας άνω των 12 μηνών, σε συνεργασία με τις εμπλεκόμενες εταιρείες. Ασφαλώς, το ζήτημα είναι να “ανάψει σύντομα το πράσινο φως”, ώστε το σχέδιο νόμου να τεθεί σύντομα προς ψήφιση και ισχύ, καθώς οι εταιρείες αναζητούν επί χρόνια ένα σύγχρονο μοντέλο λειτουργίας.
Υπενθυμίζεται ότι ο υφιστάμενος νόμος για τις ΑΕΕΑΠ τέθηκε σε ισχύ το 1999 και αντιμετώπιζε τις εταιρείες ακινήτων με παρόμοιο τρόπο με τις ΑΕΔΑΚ (Εταιρείες Αμοιβαίων Κεφαλαίων) και τις ΑΕΔΟΕΕ (Ανώνυμες Εταιρείες Διαχείρισης Οργανισμών Εναλλακτικών Επενδύσεων). Ως εκ τούτου, υπήρχαν εξαρχής περιορισμοί, που ξεκίνησαν να αίρονται σταδιακά την περίοδο της οικονομικής κρίσης, μέσω μιας σειράς αναθεωρήσεων. Για παράδειγμα, αρχικά προβλεπόταν μόνο η αγορά λειτουργούντων ακινήτων εισοδήματος και συγκεκριμένα των κατηγοριών γραφείων, καταστημάτων και logistics. Στην πορεία των ετών και κυρίως μεσούσης της κρίσης, επιτράπηκε σταδιακά η επένδυση και σε κατοικίες, αλλά και σε οικόπεδα, αλλά μόνο με τον όρο αυτά να έχουν εκδώσει οικοδομική άδεια.
Παρόλα αυτά, το θεσμικό πλαίσιο εξακολούθησε να είναι περιοριστικό και σε ορισμένες περιπτώσεις, ακόμα και άδικο. Για παράδειγμα, όπως σημείωσε σε πρόσφατη ομιλία της, η κα. Τερέζα Μεσσάρη, Γενική Διευθύντρια Οικονομικών κι Εργασιών της Prodea Investments, “σήμερα, οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ φορολογούνται χειρότερα από κάθε άλλη ανώνυμη εταιρεία, κάτι που καθιστά τις μετοχές μας μη ελκυστικές για τους ξένους επενδυτές”. Συγκεκριμένα, επιβάλλεται φόρος ενεργητικού που συνδέεται με το Euribor, στοιχείο που σημαίνει ότι σε περιόδους περιοριστικής νομισματικής πολιτικής και υψηλών επιτοκίων, όπως η πρόσφατη, η φορολόγηση είναι υψηλότερη. Παράλληλα, φορολογούνται ακόμα και τα ρευστά διαθέσιμα του ενεργητικού, πέραν των ακινήτων, κάτι που επίσης θεωρείται παράλογο. Ανασταλτικά για τις επενδύσεις λειτουργεί και ο συμπληρωματικός φόρος ΕΝΦΙΑ, που επίσης είναι ιδιαίτερα υψηλός, με τις εταιρείες να ζητούν την κατά 50% μείωσή του.
Όσον αφορά το νέο φορολογικό πλαίσιο, προτείνεται να αλλάξει ο τρόπος υπολογισμού του φόρου που θα καταβάλλουν οι ΑΕΕΑΠ, μέσω της εισαγωγής ενός συντελεστή χωρίς έντονες διακυμάνσεις, ο οποίος θα έχει ανώτατο και κατώτατο όριο, ώστε να μην αλλάζει σημαντικά ανάλογα με το εκάστοτε επιτόκιο της ΕΚΤ.
Σε πρόσφατη τοποθέτησή της, η επικεφαλής της Επ. Κεφαλαιαγοράς, κ. Β. Λαζαράκου, ανέφερε ότι “οι ΑΕΕΑΠ είναι από τους πιο βασικούς και δυναμικούς κλάδους του ελληνικού χρηματιστηρίου και τα υπό διαχείριση κεφάλαια τους ανέρχονται πλέον σε 21 δισεκατομμύρια ευρώ. Ωστόσο, χαρακτηρίζονται από διαφορετικά νομικά πλαίσια και περιορισμούς στη λειτουργία τους, γεγονός που συνεπάγεται σημαντικούς επενδυτικούς περιορισμούς. Είναι ένας πολύ επιτυχημένος ο νόμος του 1999, που προέβλεπε τη σύσταση και εισαγωγή των ΑΕΕΑΠ”, σημείωσε η κα Λαζαράκου, “αλλά γράφτηκε σε μία άλλη επενδυτική εποχή”, ανέφερε παραδεχόμενη ότι υπήρξαν ερμηνευτικά προβλήματα που έθεσαν πολλούς περιορισμούς στη λειτουργία των ΑΕΕΑΠ. “Σήμερα υπάρχει ένα νέο νομοθετικό πλαίσιο που ετοιμάζεται και συντάχθηκε από τις ίδιες τις ΑΕΕΑΠ” είπε η κα Λαζαράκου, με στόχο την απλοποίηση της άδειας λειτουργίας και τον εκσυγχρονισμό του πλαισίου λειτουργίας τους. “Μπορούμε να προχωρήσουμε σε αλλαγες γιατί είναι προς το καλό της αγοράς, αρκεί να υπάρχει διαφάνεια και προστασία των επενδυτών. Ο γενικότερος στόχος είναι ένα σύγχρονο επενδυτικό πλαίσιο που ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις των καιρών.”
Μία από τις αλλαγές που ζητούνταν μετ’ επιτάσεως είναι και η δυνατότητα οι ΑΕΕΑΠ, να μπορούν να λειτουργήσουν οι ίδιες τα ακίνητα τουριστικού χαρακτήρα που έχουν στο χαρτοφυλάκιό τους. Μέχρι σήμερα, υποχρεούνται να τα παραχωρήσουν σε κάποιον τρίτο. Ακόμη, λύνεται το “χειρόφρενο”, ώστε -εφόσον με βάση τον κλιματικό νόμο είναι υποχρεωτική η κάλυψη της επιφάνειας των νέων κτιρίων κατά 30% με φωτοβολταϊκά- να έχουν τη δυνατότητα να πωλούν το τυχόν περίσσευμα σε ενέργεια στο δίκτυο, αποκτώντας περισσότερα κέρδη. Κάτι τέτοιο δεν ήταν εφικτό μέχρι σήμερα.
Παράλληλα, στο πλαίσιο και του νέου κανονισμού του Χρηματιστηρίου Αθηνών, προβλέπεται η υποχρεωτική αύξηση της ελεύθερης διασποράς των μετοχών, ώστε να διαμορφώνεται σε τουλάχιστον 15% του μετοχικού κεφαλαίου.
Πηγή: capital.gr
