Επιβράδυνση των αυξήσεων στα ακίνητα βλέπει η ΤτΕ

Του Νίκου Ρουσάνογλου

Ηπιότερο ρυθμό αύξησης των τιμών πώλησης κατοικιών και διατήρηση της υψηλής ζήτησης, κυρίως για συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων πολυτελούς κατασκευής σε καλές περιοχές, προβλέπει για το προσεχές διάστημα η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ). Σύμφωνα με την ανάλυση που περιλαμβάνεται στην πρόσφατη Ενδιάμεση Έκθεση για τη Νομισματική Πολιτική, τονίζεται ότι παρά τις ιδιαίτερες συνθήκες που ανέκυψαν κατά την τελευταία τριετία, με την εντεινόμενη γεωπολιτική αστάθεια, τα αυξημένα κατασκευαστικά και λειτουργικά κόστη στην εγχώρια αγορά, καθώς και το αυξημένο κόστος χρηματοδότησης, η ζήτηση παραμένει ενισχυμένη για συγκεκριμένες χρήσεις και θέσεις ακινήτων. 

“Η χαμηλή προσφορά ποιοτικών χώρων σε όλο το εύρος της αγοράς έχει δώσει ώθηση στην κατασκευαστική δραστηριότητα, η οποία εντούτοις δεν έχει αναπτύξει ρυθμούς που θα επέτρεπαν την πλήρη αποσυμπίεση της ζήτησης, ειδικά στην περίπτωση της κατοικίας. Υπό τις τρέχουσες συνθήκες, εκτιμάται ότι η αύξηση των τιμών θα συνεχιστεί μέχρι την αποκατάσταση σχετικής ισορροπίας, με ηπιότερους ωστόσο ρυθμούς σε σχέση με την προηγούμενη περίοδο”. Παράλληλα, η ΤτΕ επισημαίνει ότι οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων όσον αφορά το επόμενο διάστημα παραμένουν θετικές, ωστόσο καταγράφεται πλέον αυξημένη επιφυλακτικότητα από τους παράγοντες της αγοράς, ειδικά για συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων, κυρίως επαγγελματικής χρήσης. Οι υφιστάμενες επισφάλειες σχετίζονται με τη γεωπολιτική αστάθεια σε παγκόσμιο επίπεδο, τις επιβαρύνσεις στο κόστος κατασκευής και λειτουργίας, αλλά και τις συνεχείς νομοθετικές παρεμβάσεις, οι οποίες, σε συνδυασμό με τα διαχρονικά ζητήματα γραφειοκρατίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων, επηρεάζουν τον επενδυτικό σχεδιασμό, τα περιθώρια κέρδους και την ελκυστικότητα εκκίνησης νέων επενδυτικών έργων.

Αυτό είναι ήδη εμφανές κατά τη διάρκεια του 2024. Συγκεκριμένα, παρατηρείται μια πορεία αποκλιμάκωσης του ρυθμού της ανόδου των τιμών, παρότι αυτός παραμένει υψηλός και υπερτριπλάσιος του πληθωρισμού. Συγκεκριμένα, με βάση τους δείκτες τιμών πώλησης κατοικιών της ΤτΕ, το φετινό τρίτο τρίμηνο, σημειώθηκε αύξηση κατά 7,8% σε πανελλαδικό επίπεδο. Ωστόσο, αποτελεί και το πέμπτο διαδοχικό τρίμηνο, κατά το οποίο ο ρυθμός αύξησης των τιμών κινείται επιβραδυντικά. Συγκεκριμένα, πριν από έναν χρόνο, κατά το τρίτο τρίμηνο του 2023, ο ρυθμός ανόδου των τιμών είχε διαμορφωθεί σε 12,7% από 13,8% το αμέσως προηγούμενο τρίμηνο, ενώ φέτος κινείται με ετήσιο ρυθμό 10,6% (α’ τρίμηνο), 9,4% (β’ τρίμηνο) και 7,8% (γ’ τρίμηνο). Αντίστοιχα, στην Αττική η ετήσια άνοδος των τιμών πώλησης κατοικιών άγγιξε το 7,7%, από 9,6% το φετινό πρώτο τρίμηνο, αλλά και 12,5% κατά το αντίστοιχο τρίμηνο του 2023. 

Ανάλογη τάση παρατηρείται και στις υπόλοιπες κατηγορίες που παρακολουθούν οι δείκτες της ΤτΕ. Έτσι, τα νεόδμητα ακίνητα αυξήθηκαν κατά 9,7% το τρίτο τρίμηνο, από 10,8% το αμέσως προηγούμενο τρίμηνο και 11,1% κατά τους πρώτους τρεις μήνες του 2024. Οι τιμές των παλαιότερων διαμερισμάτων αυξήθηκαν με τον χαμηλότερο ρυθμό της τελευταίας διετίας και συγκεκριμένα κατά 6,6% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης 8,5% το φετινό δεύτερο τρίμηνο και 10,3% το φετινό πρώτο τρίμηνο. 

Ενδιαφέρον παρουσιάζει και η κριτική που ασκεί η ΤτΕ όσον αφορά τις παρεμβάσεις της κυβέρνησης στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων και το πρόγραμμα Χρυσή Βίζα, που εκτιμάται ότι δεν θα προσφέρουν λύση στην αντιμετώπιση του ζητήματος του κόστους στέγασης, καθώς χαρακτηρίζονται “προσωρινή και με περιορισμένες δυνατότητες λύση. Ουσιαστικές λύσεις θα πρέπει να αναζητηθούν με σκοπό την ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας επιθυμητών προδιαγραφών, αλλά και προσιτής αξίας”.

Συνολικά πάντως, σύμφωνα με την ΤτΕ, η αγορά κατοικιών συνεχίζει τη θετική της πορεία στη διάρκεια του εννεαμήνου του 2024, η οποία ενισχύεται από τον τουρισμό και τη βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς και από το επενδυτικό ενδιαφέρον, κυρίως από το εξωτερικό, για αγορά ακινήτων – συμπεριλαμβανομένου του προγράμματος Golden Visa. Άλλοι σχετικοί δείκτες που καταγράφουν την πορεία της αγοράς κατοικιών είναι, μεταξύ άλλων, η οικοδομική δραστηριότητα για κατοικίες (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ), που κατά τη διάρκεια του οκταμήνου του 2024 κατέγραψε θετικούς ετήσιους ρυθμούς τόσο ως προς τον αριθμό όσο και ως προς τον δομήσιμο όγκο των νέων οικοδομικών αδειών κατοικιών σε επίπεδο χώρας (41,2% και 30,5% αντίστοιχα), αρκετά ενισχυμένους έναντι του οκταμήνου του 2023 (22,5% και 14,5% αντίστοιχα). Παράλληλα, οι θετικές επιχειρηματικές προσδοκίες για την κατασκευή κατοικιών (στοιχεία ΙΟΒΕ) ενισχύονται περαιτέρω το ενδεκάμηνο του 2024, κατά 13,1% σε ετήσια βάση. 

Ωστόσο, οι επενδύσεις σε κατοικίες (εποχικώς διορθωμένα στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ, σε σταθερές τιμές) στο σύνολο της χώρας κατέγραψαν το εννεάμηνο του 2024, σε ετήσια βάση, μείωση κατά 4,6% και εξακολουθούν να βρίσκονται σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (2,3%). Επίσης, η τραπεζική χρηματοδότηση βρίσκεται σε χαμηλά επίπεδα, παρά την αύξηση που καταγράφεται, σε ετήσια βάση, στο συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων κατά τη διάρκεια του δεκαμήνου του 2024 (21,8%). Τέλος, το εννεάμηνο του 2024 το συνολικό κόστος κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) συνέχισε να αυξάνεται (3,8% σε ετήσια βάση).

Η ΤτΕ σχολιάζει και το ζήτημα της γραφειοκρατίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων, που επίσης αποτελεί παράγοντα που συμβάλλει στο έλλειμμα προσφοράς ακινήτων προς πώληση. Όπως αναφέρει, “οι πρόσφατες παρεμβάσεις που αφορούν τη βελτίωση επιμέρους διαδικασιών μεταβιβάσεων είναι προς τη σωστή κατεύθυνση, ωστόσο σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα η επίλυση του προβλήματος είναι πολυδιάστατη και επιβάλλει εθνικό στρατηγικό σχεδιασμό”. Υπενθυμίζεται ότι έχει πλέον ψηφιστεί διάταξη (σε νομοσχέδιο του Υπ. Ψηφιακής Διακυβέρνησης για το Κτηματολόγιο), η οποία επιτρέπει στους ιδιοκτήτες-πωλητές, να προχωρούν σε μονομερή τροποποίηση των επιφανειών, χωρίς μάλιστα κάποιο όριο στην απόκλιση, υπό την προϋπόθεση όμως να μην θίγονται τα δικαιώματα των υπολοίπων ιδιοκτητών του κτιρίου στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας. Με τον τρόπο αυτό, λύθηκε ένα από τα βασικότερα προβλήματα που έχουν εντοπιστεί την τελευταία διετία, που έχει καταστεί υποχρεωτική η έκδοση ταυτότητας κτιρίου για τα ακίνητα που μεταβιβάζονται (π.χ. πώληση ή γονική παροχή).

Υπολογίζεται ότι πάνω από το 50% των οριζόντιων ιδιοκτησιών σήμερα εμφανίζουν διαφορές σε σχέση με την οικοδομική άδεια ή την αρχική σύσταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας, είτε ως προς την επιφάνεια, είτε ως προς τη μορφολογία του κτιρίου. Για να διορθωθούν όμως, μέχρι να έρθει αυτή η ρύθμιση, ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης ήταν υποχρεωμένος να προχωρήσει στην ανασύσταση των οριζόντιων ιδιοκτησιών όλου του κτιρίου, ώστε να αποτυπώνονται τα σωστά τετραγωνικά. Στην πράξη αυτό αποδείχθηκε αδύνατο, τόσο λόγω κόστους, όσο και επειδή σχεδόν ποτέ δεν ήταν εφικτό να βρεθούν και να συμφωνήσουν όλοι οι συνιδιοκτήτες μιας πολυκατοικίας. Για τον λόγο αυτό, η πρώτη παρέμβαση έγινε στο τέλος του 2023 και θεσπίστηκε η δυνατότητα συνεννόησης του ιδιοκτήτη με τον γείτονά του, ώστε να προχωρήσουν σε από κοινού τροποποίηση των οριζόντιων ιδιοκτησιών τους, μέσω της έκδοσης νέας κάτοψης μόνο για τον όροφό τους. Ωστόσο, ούτε και με αυτόν τον τρόπο λύθηκε το πρόβλημα, μιας και συχνά παρατηρήθηκε αδυναμία συνεννόησης μεταξύ των γειτόνων. Έτσι, ήρθε η ρύθμιση του 2024, που φαίνεται να λύνει το πρόβλημα, ωστόσο προφανώς χρειάζεται και μια συνολική παρέμβαση για να διευκολυνθεί όλη η διαδικασία, που σήμερα απαιτεί τουλάχιστον 3-6 μήνες, ανάλογα με το ακίνητο.