Του Νίκου Ρουσάνογλου
Σε ανασταλτικό παράγοντα και μεγάλο “εμπόδιο” για την αύξηση των συναλλαγών στην αγορά κατοικίας, εξελίσσονται οι πολύ υψηλές τιμές πώλησης που έχουν διαμορφωθεί την τελευταία διετία. Αυτό επισημαίνουν άλλωστε και στην αγορά της στεγαστικής πίστης, όπου για άλλη μια χρονιά, παρατηρήθηκαν αρνητικές ροές χρηματοδότησης ακινήτων, καθώς οι αποπληρωμές παλαιότερων δανείων ήταν πολύ υψηλότερες των νέων εκταμιεύσεων και διαμορφώθηκαν σε 2,5 δις ευρώ, έναντι 1,5 δις ευρώ.
Γι’ αυτό άλλωστε και οι φορείς της αγοράς ακινήτων επισημαίνουν ότι οι εγχώριοι νέοι αγοραστές συνεχίζουν να δυσκολεύονται να αποκτήσουν πρόσβαση στην αγορά κατοικίας, μιας και απαιτείται όλο και μεγαλύτερη συνδρομή από τραπεζικό δανεισμό, όταν είναι λίγα τα νοικοκυριά που μπορούν να δανειοδοτηθούν. Η εξέλιξη αυτή δεν προβλέπεται να διαφοροποιηθεί ιδιαίτερα το 2025, μια χρονιά, που αναμένεται και σημαντική πτώση του αγοραστικού ενδιαφέροντος από το εξωτερικό, λόγω των αλλαγών στο πρόγραμμα Χρυσή Βίζα και των μέτρων στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Σύμφωνα με στοιχεία που επεξεργάστηκε η IMS, ο κορυφαίος φορέας μεσιτείας πιστώσεων στην στεγαστική πίστη, τα οποία παρουσίασε ο κ. Ηλίας Παπαγεωργιάδης, στο πλαίσιο της εκδήλωσης “Ελλάδα 2025. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις”, μόλις το 1/3 των εκταμιεύσεων δανείων που γίνονται κάθε έτος, αφορούν αιτήσεις που έχουν υποβληθεί το ίδιο έτος. Αντιθέτως, περίπου το 50% αφορά αιτήσεις του προηγούμενου έτους και 11% δύο ετών νωρίτερα. Συγκεκριμένα, κατά το εννιάμηνο του 2023 υποβλήθηκαν συνολικές αιτήσεις για στεγαστικά δάνεια 8,7 δις ευρώ (εξ αυτών τα 2,17 δις ευρώ αφορούσαν τον πρώτο κύκλο του προγράμματος “Σπίτι Μου”), αλλά οι εκταμιεύσεις δεν ξεπέρασαν τα 850 εκατ. ευρώ, ενώ την ίδια περίοδο του 2024, οι εκταμιεύσεις ανήλθαν σε 1,32 δις ευρώ κι εξ αυτών τα 433 εκατ. ευρώ αφορούσαν δάνεια για το “Σπίτι Μου”. Ωστόσο, οι αιτήσεις για νέα στεγαστικά το συγκεκριμένο διάστημα του 2024 υπέστησαν καθίζηση, καθώς δεν ξεπέρασαν τα 4,67 δις ευρώ συνολικά, όντας 46,7% χαμηλότερες από το 2023.
Σύμφωνα με τον κ. Παπαγεωργιάδη, η μείωση αυτή θα αποτυπωθεί το 2025, ιδίως κατά το πρώτο εξάμηνο, όταν αναμένεται σημαντική κάμψη των εκταμιεύσεων στεγαστικών δανείων, ακολουθώντας την σημαντική μείωση της ζήτησης για νέα δάνεια που σημειώθηκε το 2024. “Συνδυάζοντας το στοιχείο αυτό με το “μοτίβο” της εκταμίευσης των μισών δανείων περίπου έναν χρόνο μετά την υποβολή του αιτήματός τους, μπορώ να πω με σιγουριά πως λογικά το 2025 θα έχουμε πτώση στις εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων στην Ελλάδα, παρά το ότι όλη η αγορά ακινήτων περιμένει το αντίθετο! Η πτώση αυτή θα έρθει μιας και θα υπάρξει συνδυασμός της πτώσης των αιτήσεων το 2024 με την πληθώρα αιτημάτων το 2025, ειδικά για το πρόγραμμα “Το Σπίτι μου, 2”, που όμως σε πολλές περιπτώσεις δεν θα καταφέρουν να βρουν ακίνητο και να ολοκληρώσουν τη διαδικασία στους ασφυκτικούς χρόνους που προβλέπει το χρονοδιάγραμμα που ανακοινώθηκε. Έτσι λοιπόν περιμένω πτώση των εκταμιεύσεων το 2025 και αν δεν αλλάξει κάτι δραματικά θα έχουμε σημαντική αύξησή τους το 2026, όταν και θα “ωριμάσουν” οι αιτήσεις της νέας χρονιάς”.
Αυτό θα συμβεί επειδή κατά το 2025, τα προγράμματα ενεργειακών αναβαθμίσεων και ασφαλώς ο δεύτερος κύκλος του προγράμματος “Σπίτι Μου” θα τονώσουν και πάλι την ζήτηση για προϊόντα στεγαστικής πίστης, καθώς μόνο οι επιδοτήσεις ανέρχονται σε περίπου 3 δις ευρώ. Επομένως, το 2026 θα σημειωθεί εκ νέου αύξηση των εκταμιεύσεων. Ωστόσο, από εκεί και πέρα, είναι άγνωστο το τι θα ακολουθήσει, τόσο σε επίπεδο τιμών, όσο και σε επίπεδο ζήτησης στην αγορά κατοικίας, ιδίως αν δεν έχουν αυξηθεί σημαντικά τα εισοδήματα των νοικοκυριών και συνολικά η αγοραστική τους δύναμη.
Άλλωστε, η επιλεξιμότητα για δανεισμό παραμένει ένα από τα μεγαλύτερα εμπόδια για την απόκτηση κατοικίας. Με βάση τα πιστοληπτικά κριτήρια που εφαρμόζονται σήμερα, επιβάλλεται πλαφόν στο ποσοστό του χρέους (κάθε μορφής χρέους) στο καθαρό ετήσιο εισόδημα και το οποίο είναι 50% για όσους για πρώτη φορά θα δανειστούν από το τραπεζικό σύστημα και 40% για όσους ήδη έχουν λάβει δάνειο παλαιότερα, πλαφόν στο ποσοστό χρηματοδότησης σε σχέση με την αξία του ακινήτου, στο 90% για τους νέους δανειολήπτες και 80% για τους παλαιότερους. Στόχος είναι να αποφευχθούν νέες επισφάλειες, σε μια περίοδο που το τραπεζικό σύστημα επιχειρεί να εξέλθει οριστικά της κρίσης των προηγούμενων ετών.
Ωστόσο, αν ένα νοικοκυριό έχει π.χ. ετήσιο εισόδημα 25.000–30.000 ευρώ, αρκεί ένα χρέος σε πιστωτικές κάρτες, ή καταναλωτικό δάνειο (π.χ. αυτοκινήτου), της τάξης των 10.000–15.000 ευρώ, για να προκαλέσει αποκλεισμό από την αγορά στεγαστικής πίστης. Αν τυχόν υπάρχουν και προγενέστερες οφειλές, π.χ. από χρέη του παρελθόντος σε εφορία, ασφαλιστικά ταμεία κτλ., κάτι που ισχύει για την πλειοψηφία του ελληνικού πληθυσμού σήμερα, είναι προφανές ότι το ευρύ κοινό δεν μπορεί να χρηματοδοτηθεί, ακόμα και μέσω του “Σπίτι Μου”.
Πηγή: capital.gr
