Η κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας και τα κενά ακίνητα…

Του Νίκου Ρουσάνογλου
 

Στην έλλειψη επαρκούς αριθμού νέων ακινήτων, λόγω της κατάρρευσης της οικοδομικής δραστηριότητας και την κατακόρυφη μείωση της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών, αποδίδεται ένα σημαντικό μέρος της στεγαστικής κρίσης.

“Υπό φυσιολογικές συνθήκες, σήμερα δεν θα συζητούσαμε για στεγαστική κρίση, καθώς έχουμε 1 εκατ. λιγότερους νέους ανθρώπους ηλικίας από 30 έως 40 ετών σε σχέση με πριν από 20 χρόνια. Ωστόσο, την περίοδο της κρίσης, παρατηρήθηκε η κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας, η οποία μειώθηκε κατά 85% – 90%, σε σχέση με την δεκαετία του 2000 και την ίδια στιγμή, υποχώρησαν κατακόρυφα τα νέα στεγαστικά δάνεια”, ανέφερε χθες ο κ. Δρ Βύρων Κοτζαμάνης, Διευθυντής ερευνών στο Ινστιτούτο Δημογραφικών Ερευνών και Μελετών (ΙΔΕΜ), κατά την ομιλία του στο πλαίσιο του 2ου Συνεδρίου Real Estate, που διοργάνωσε ο Σύνδεσμος Ανωνύμων Εταιρειών κι Επιχειρηματικότητας.

Σύμφωνα με τον κ. Κοτζαμάνη, κατά την δεκαετία 2001-2011, κατασκευάζονταν ετησίως 52.000 νέες κατοικίες κατά μέσο όρο, εκ των οποίων οι 31.000 στην Αττική. Την αμέσως επόμενη δεκαετία 2011-2021, το νούμερο αυτό υποχώρησε σε μόλις 26.000 κατοικίες, εκ των οποίων μόλις 4.500 στην Αττική. Επομένως, παρατηρήθηκε μια πτώση κατά 85% του μέσου ετήσιου αριθμού των νέων κατοικιών που “έπεφταν” στην αγορά, κάτι που εξηγεί, σε μεγάλο βαθμό, το σημερινό έλλειμμα προσφοράς. Αντίστοιχα, κατά τον κ. Ηλία Λεκκό, επικεφαλής Οικονομικής Ανάλυσης και Επενδυτικής Στρατηγικής του Ομίλου Τράπεζας Πειραιώς, “ακόμα και σήμερα που υπάρχει αναγέννηση της κατασκευαστικής δραστηριότητας, δεν δημιουργούνται αρκετά νέα ακίνητα. Λείπουν ακίνητα από την αγορά”. Ο ίδιος εξέφρασε και την απορία του για τον πολύ μεγάλο αριθμό κενών κατοικιών (υπολογίζεται σε περίπου 700.000 πανελλαδικά με βάση την τελευταία απογραφή), φαινόμενο μάλιστα που είναι διαχρονικό και εντοπίστηκε και στις προηγούμενες δύο απογραφές της ΕΛΣΤΑΤ.

Μάλιστα, κατά τον κ. Κοτζαμάνη, με βάση τα δημογραφικά δεδομένα, αν δεν είχε μεσολαβήσει το μεγάλο αυτό κενό νέων κατασκευών, η πίεση στο στεγαστικό θα ήταν πολύ μικρότερη, καθώς σήμερα υπάρχουν 1 εκατ. λιγότεροι άνθρωποι ηλικίας από 30 έως 40 ετών, σε σχέση με πριν από 20 χρόνια. “Από την άλλη πλευρά, έχουμε όμως και αντίρροπες δυνάμεις, όπως η αύξηση των διαζευγμένων/εν διαστάσει ζευγαριών, που σημαίνει ότι χρειάζονται από ένα σπίτι ο καθένας, ενώ έχουμε και αύξηση των μονομελών νοικοκυριών μεγάλης ηλικίας”, σημείωσε ο κ. Κοτζαμάνης.

Παράλληλα, σύμφωνα με τον ίδιο, η κατάρρευση αυτή των νέων κατασκευών αποτυπώνεται και είναι άμεσα συνδεδεμένη και με τον χαμηλό όγκο των νέων στεγαστικών δανείων. “Το 2023 είχαμε 14.000 νέες χορηγήσεις στεγαστικών δανείων, μεγάλο μέρος των οποίων ήταν για το πρόγραμμα Σπίτι Μου. Αντιθέτως, το 2007, είχαμε 115.000 νέες χορηγήσεις”, τόνισε χαρακτηριστικά.

Ένας ακόμα σημαντικός παράγοντας που έχει προκαλέσει την στεγαστική κρίση είναι τα οικονομικά των νοικοκυριών. Σύμφωνα με τον κ. Γιάννη Δεληκανάκη, Founding Partner της Southrock Asset Management, “η κρίση έφερε μια δραματική μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος των Ελλήνων, που πλέον βρίσκεται στο 68% του αντίστοιχου εισοδήματος του 2010, όταν στην Ρουμανία βρίσκεται στο 140% και στην Τσεχία στο 130%. Επομένως, ο κόσμος δεν έχει χρήματα και η στεγαστική κρίση είναι προϊόν και αυτής της εξέλιξης, καθώς εν τω μεταξύ έχουν αυξηθεί οι τιμές πώλησης κι ενοικίασης κατοικιών, γιατί αυξήθηκε το κόστος των υλικών, οι τιμές των οικοπέδων κτλ.”.

Ένας ακόμα παράγοντας που προκαλεί τις υψηλές τιμές θεωρείται όμως και ο κακός πολεοδομικός σχεδιασμός. “Σήμερα ο πολεοδομικός σχεδιασμός δεν λειτουργεί αναπτυξιακά, αλλά για να εξυπηρετεί ιδεοληψίες. Την δεκαετία του 2000 είχαμε δαιμονοποίηση των εμπορικών κέντρων και των πολυκινηματογράφων. Σήμερα έχουμε την δαιμονοποίηση των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης και των τουριστικών επενδύσεων”, επεσήμανε ο κ. Δεληκανάκης.

Σύμφωνα με τον ίδιο, στην Αττική, ό,τι ελεύθερη γη υπάρχει διαθέσιμη, δεν αξιοποιείται χωροταξικά, π.χ. τα Μεσόγεια, ή ο Ελαιώνας, ενώ στα υφιστάμενα ακίνητα υπάρχουν πολύ αυστηροί περιορισμοί. Είναι επομένως δύσκολο να αυξηθεί η προσφορά νέων κατοικιών, ώστε να μειωθούν και οι τιμές. Αντίστοιχα, όπως τονίσε και η κα. Λίλα Πατεράκη, Chief Real Estate Services Officer της doValue, “υπάρχουν κλειστά δεσμευμένα οικόπεδα για διάφορους λόγους. Είναι ανάγκη να αξιοποιηθούν τέτοια ακίνητα, ιδίως όσα είναι πάνω από 1.000 τ.μ. και βρίσκονται εντός του αστικού ιστού.

Από την άλλη πλευρά, είναι και περιορισμένες οι δυνατότητες για απελευθέρωση περισσότερων ακινήτων, π.χ. μέσω της μαζικότερης διάθεσης στην αγορά κατοικιών, είτε απευθείας από τις εταιρείες διαχείρισης χρέους (servicers) και τις τράπεζες, είτε μέσω πλειστηριασμών. Σύμφωνα με την κα. Θεώνη Αλαμπάση, Γενική Γραμματέα Χρηματοπιστωτικού τομέα και Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, “υπολογίζουμε ότι στα χέρια των θυγατρικών των servicers βρίσκονται περίπου 15.000 κατοικίες, επί συνόλου 25.000 – 30.000 ακινήτων. Στόχος μας είναι να διατεθεί ταχύτερα στην αγορά το απόθεμα αυτό, μέσω των βελτιώσεων που κάναμε στην διαδικασία των πλειστηριασμών (π.χ. ψηφιακός φάκελος ακινήτου), αλλά και του διπλασιασμού του ΕΝΦΙΑ. Ωστόσο, θα πρέπει να σημειωθεί και ότι σε μεγάλο ποσοστό τα ακίνητα αυτά κατοικούνται. Επομένως, δεν λύνουν το πρόβλημα της προσφοράς, μιας και οι άνθρωποι που μένουν ήδη σε αυτά, θα κληθούν να βρουν αλλού σπίτι”.

Κατά την κα. Πατεράκη, η αναλογία κατοικούμενων/κενών κατοικιών, που βρίσκονται στην κατοχή των servicers είναι περίπου 50%-50%, καθώς “υπάρχει μεγάλο πλήθος ακινήτων που είχαν αγοραστεί με επενδυτικό προσανατολισμό και σήμερα δεν αξιοποιούνται από τους οφειλέτες”, όπως τόνισε. Επίσης, συμπλήρωσε ότι πλέον έχουν αρχίσει να διατίθενται και χρηματοδοτικά πακέτα για αγορά κατοικίας μέσω πλειστηριασμού, περιορίζοντας την υποχρέωση των ιδιωτών αγοραστών να έχουν συγκεντρώσει ένα σημαντικό ποσό ιδίων κεφαλαίων. Τα παραπάνω αποτυπώνονται πλέον και σε αριθμούς, καθώς “από 6%-7% των ακινήτων που κατέληγαν σε ιδιώτες, μέσω της διαδικασίας των πλειστηριασμών, το ποσοστό αυτό έχει αυξηθεί πλέον σε 20%-25%”.

Ένα από τα συμπεράσματα του συνεδρίου ήταν και το ότι τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, παρότι συνέβαλαν στο έλλειμμα κατοικιών, εντούτοις δεν έχουν το μερίδιο ευθύνης που τους αποδίδεται. “Το μεγαλύτερο μέρος της ευθύνης έγκειται στο ότι τα τελευταία 15 χρόνια δεν χτίστηκε τίποτα στη χώρα, ενώ και το κόστος ανακαίνισης αυξήθηκε κατακόρυφα, με αποτέλεσμα να μην μπορούν να ανταπεξέλθουν οι ιδιοκτήτες. Επίσης, έχουμε βαριά φορολόγηση των ενοικίων, ΕΝΦΙΑ και απλήρωτα ενοίκια, που αποτελούν παράγοντες που αποθαρρύνουν πολλούς ιδιοκτήτες από την μακροχρόνια μίσθωση και τους ωθούν είτε προς την βραχυχρόνια μίσθωση, είτε στο να κρατήσουν τα ακίνητά τους κλειστά”, σημείωσε ο κ. Στράτος Παραδιάς, πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ. Ο ίδιος επισήμανε και την ανάγκη ενεργοποίησης της Ανεξάρτητης Αρχής Πιστοληπτικής Αξιολόγησης, ώστε να αρθεί η ανασφάλεια των ιδιοκτητών απέναντι σε πιθανούς αφερέγγυους μισθωτές.

Δίνοντας μια επιπλέον διάσταση του κόστους της στέγης, ο Δρ. Παναγιώτης Πρόντζας, Partner και επικεφαλής του τμήματος Strategy and Investments της Grant Thornton στην Ελλάδα, επισήμανε ότι κατά την τελευταία δεκαετία (2015-2024), το μέσο κατά κεφαλήν εισόδημα αυξήθηκε με ετήσιο ρυθμό 3% (από 13.300 σε 17.900 ευρώ), ενώ οι τιμές πώλησης κατοικιών (με βάση τους δείκτες της Τράπεζας της Ελλάδος), έχουν αυξηθεί με μέσο ετήσιο ρυθμό 5%.

Αντίστοιχα, τα καταλύματα βραχυχρόνιων μισθώσεων, αυξήθηκαν με ρυθμό περίπου 20% τον χρόνο, ως αποτέλεσμα της ζήτησης που δημιουργήθηκε. Πάντως, σύμφωνα με τον κ. Κοτζαμάνη, τα περισσότερα καταλύματα βρίσκονται εκτός Αττικής, ενώ στο λεκανοπέδιο εντοπίζονται περίπου 35.000, εκ των οποίων τα 15.000 βρίσκονται στο κέντρο της Αθήνας.