Αλλάζει η αγορά κατοικίας της Θεσσαλονίκης

Του Νίκου Ρουσάνογλου

Σημαντικές υπεραξίες προβλέπεται να καταγράψει η αγορά κατοικίας της Θεσσαλονίκης, χάρις σε μια σειρά εμβληματικών έργων ανάπλασης δημόσιων, αλλά και ιδιωτικών ακινήτων, από την παραλία, μέχρι την ΔΕΘ κι από το πρώην στρατόπεδο Γκόνου μέχρι την παλιά ζυθοποιία του ΦΙΞ στη Δυτική Θεσσαλονίκη. Ωστόσο, παρότι οι τιμές έχουν ήδη ανακάμψει στο επίπεδο που βρίσκονταν πριν την κρίση, δεν έχει συμβεί το ίδιο και με την οικοδομική δραστηριότητα, αλλά και τα εισοδήματα των πολιτών, με αποτέλεσμα να είναι δύσκολη η εύρεση προσιτών κατοικιών για το ευρύ κοινό.

Σύμφωνα με τα όσα ανέφεραν οι συμμετέχοντες στην φετινή Prodexpo North για την αγορά ακινήτων και υποδομών της Β. Ελλάδος, αυτή η αναντιστοιχία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, δημιουργεί προβληματισμό, αλλά και επενδυτικές ευκαιρίες. Ίσως το πιο μεγαλεπήβολο έργο που προωθείται αυτήν την περίοδο, να είναι η ανάπλαση της παραλίας της Θεσσαλονίκης, μήκους 40 χιλιομέτρων. Σύμφωνα με τον κ. Πάρι Μπίλλια, Αντιπεριφερειάρχη Υποδομών και Δικτύων Κεντρικής Μακεδονίας, “μιλάμε για μια αστική αναζωογόνηση η οποία ξεκινάει από το Καλοχώρι του δήμου Δέλτα και φτάνει μέχρι το Αγγελοχώρι στο δήμο Θερμαϊκού”. Πρόκειται, όπως εξήγησε, για την ανάπτυξη μιας παράκτιας διαδρομής με χώρους αναψυχής, με ποδηλατόδρομο, με συνεχή και απρόσκοπτη μετακίνηση των ποδηλάτων, των επισκεπτών, των περιπατητών και πολλά σημεία αθλητισμού και πολιτισμού.

Σύμφωνα με τον ίδιο, “έχει ολοκληρωθεί η μελέτη του παραλιακού μετώπου, έχει κατατεθεί στο αρμόδιο υπουργείο η στρατηγική μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων, έχουμε συμπεριλάβει πλέον και όλες τις παρατηρήσεις από τους φορείς σε σχέση με το παραλιακό μέτωπο και περιμένουμε από μέρα σε μέρα να ξαναβγεί σε διαβούλευση”.

Η νέα μελέτη έχει τρία σημεία που έχουν τροποποιηθεί. “Πρόκειται για τον παλιό εμπορευματικό σταθμό, που ανήκει στη ΓΑΙΑΟΣΕ και στόχος δικός μας στη συγκεκριμένη περιοχή είναι να αλλάξει εντελώς μορφή η δυτική είσοδος με τη δημιουργία ενός μητροπολιτικού πάρκου εβδομήντα περίπου στρεμμάτων, το οποίο θα είναι δίπλα στο Μουσείο Ολοκαυτώματος και θα συνδέει με την Πλατεία Ελευθερίας, αποκαθιστώντας μια ιστορική διαδρομή. Τροποποιούμε επίσης και μία περιοχή που είναι δίπλα στο Αεροδρόμιο Μακεδονία, για να κάνουμε εφικτή τη μετεγκατάσταση των ναυπηγείων που βρίσκονται αυτή τη στιγμή στο δήμο Πυλαίας – Χορτιάτη για να αποκαταστήσουμε έτσι τη συνέχεια”. Σύμφωνα με τον κ. Μπίλλια, “μέσα στο 2025  μπορούμε να έχουμε το προεδρικό διάταγμα για να μπορέσουμε να ξεκινήσουμε όλο αυτό το μεγαλεπήβολο σχέδιο που έχουμε μπροστά μας”.

Παράλληλα, προχωρά και το σχέδιο για την ανάπλαση της ΔΕΘ. Σύμφωνα με τον κ. Παναγιώτη Σταμπουλίδη, αναπληρωτή διευθύνοντα σύμβουλο κι εκτελεστικό διευθυντή του Υπερταμείου, “τους επόμενους μήνες θα είμαστε σε ανοικτή διαβούλευση με την αγορά, για να έχουμε την δική τους συνεισφορά στο έργο και θα ακολουθήσει η προκήρυξη του διαγωνισμού”. Υπολογίζεται ότι θα απαιτηθούν συνολικά κεφάλαια τουλάχιστον 350 εκατ. ευρώ, εκ των οποίων έως 120 εκατ. ευρώ θα αφορούν τη χρηματοδοτική συμβολή του δημοσίου και άλλα 28 εκατ. ευρώ τη διαμόρφωση των χώρων πρασίνου, που θα καλυφθούν από πόρους της Περιφέρειας.

Πάντως, σύμφωνα με τον κ. Δημήτρη Ανδριόπουλο, διευθύνοντα σύμβουλο της Dimand Real Estate, η πόλη έχει την δυνατότητα να αναπτύξει κατοικίες για όλα τα οικονομικά βαλάντια, από προσιτές μέχρι πολυτελείας, για Βαλκάνιους αγοραστές, που θέλουν να αποκτήσουν ένα σύγχρονο σπίτι στην πόλη. Αυτός είναι και ο λόγος που ένα μέρος της ανάπλασης του παλιού εργοστασίου του ΦΙΞ που προωθεί η Dimand στην Δυτική Θεσσαλονίκη, θα είναι αφιερωμένο στις κατοικίες. “Ολοκληρώσαμε την πολεοδόμηση και μέχρι τον προσεχή Μάιο, θα παρουσιάσουμε στην πόλη την τελική αρχιτεκτονική μελέτη. Στη συνέχεια θα εκδοθεί η οικοδομική άδεια κι εκτιμώ ότι μέσα στο τέταρτο τρίμηνο θα ξεκινήσουμε και τις κατασκευαστικές εργασίες, με ορίζοντα ολοκλήρωσης το τέλος του 2027, ή τις αρχές του 2028”, σημείωσε ο κ. Ανδριόπουλος. Στο ΦΙΞ θα υπάρχει κι ένα ξενοδοχείο, διαφορετικό από τα υφιστάμενα στην πόλη, ενώ θα δημιουργηθεί κι ένας μεγάλος ελεύθερος χώρος στο κέντρο του ακινήτου, μια πρόσθετη πλατεία για την πόλη, κάτι που το επιτρέπει η έκταση των 24 στρεμμάτων.

Σύμφωνα με τον κ. Θεόδωρο Μητράκο, διευθυντή-σύμβουλο του διοίκησης και πρώην υποδιοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος, ένα από τα ζητήματα της τοπικής αγοράς κατοικίας είναι η έλλειψη επαρκούς προσφοράς σε σχέση με την ζήτηση, μεγάλο μέρος της οποίας αφορά επενδυτές από το εξωτερικό, που ενδιαφέρονται για Golden Visa, ή ακίνητα που αξιοποιούνται μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων. “Ένα μεγάλο απόθεμα είναι εκτός αγοράς και πρέπει να δούμε πώς θα φέρουμε αυτά τα σπίτια πίσω στην αγορά. Κάποια εξ αυτών βρίσκονται και στους ισολογισμούς των τραπεζών και των servicers κι έτσι είναι θετική η πρωτοβουλία διπλασιασμού του ΕΝΦΙΑ από την 1η Ιανουαρίου του 2026, ώστε να ασκηθεί πίεση για ταχύτερη αξιοποίησή τους”, σημείωσε ο κ. Μητράκος.

Σύμφωνα με τον ίδιο, ως αποτέλεσμα της πλεονάζουσας ζήτησης σε σχέση με την προσφορά, οι τιμές πώλησης κατοικιών καταγράφουν μεγάλες αυξήσεις, φτάνοντας το 15,3% ετησίως στις αρχές του 2023, ενώ έκτοτε υπάρχει μια μικρή αποκλιμάκωση του ρυθμού αύξησης, καθώς διαμορφώθηκε πέριξ του 9% κατά το εννεάμηνο του 2024. Ωστόσο, παρότι οι τιμές έχουν καλύψει όλες τις απώλειες της περιόδου της κρίσης, δεν συμβαίνει το ίδιο και με άλλες παραμέτρους της κτηματαγοράς. “Η οικοδομική δραστηριότητα παραμένει πολύ χαμηλή. Για παράδειγμα, οι επενδύσεις σε κατοικίες δεν ξεπερνούν το 2,3% του ΑΕΠ, από 10,8% που ήταν πριν την κρίση. Αντίστοιχα, το 2023 είχαμε μόλις 14.000 νέες συμβάσεις στεγαστικών δανείων, από 80.000 πριν την κρίση, με αποτέλεσμα μόλις το 20% των συναλλαγών, ή μία στις πέντε, να πραγματοποιείται με την μεσολάβηση του τραπεζικού συστήματος”, τόνισε ο κ. Μητράκος.

Κατά τον ίδιο, αυτό συμβαίνει επειδή υπάρχει υψηλή επισφάλεια στην αγορά εργασίας και χαμηλό διαθέσιμο εισόδημα, ιδίως μεταξύ των νέων ζευγαριών, με αποτέλεσμα να υπάρχει και απροθυμία οικονομικής δέσμευσης για μεγάλο χρονικό διάστημα, μέσω ενός στεγαστικού δανείου. Με δεδομένη και την διατήρηση της αυστηρότητας των πιστοληπτικών κριτηρίων, οι περισσότεροι εγχώριοι αγοραστές στηρίζονται σε προγράμματα, όπως το Σπίτι Μου για την απόκτηση πρόσβασης στην αγορά κατοικίας.